Aumento del arriendo en 2026: el tope legal es el IPC (5,10 %)
Si te llegó un aumento de arriendo en 2026, hay dos números que lo controlan todo: el
5,10%, que es la variación anual del IPC de 2025 certificada por el DANE, y los 12 meses que
deben pasar desde el último aumento. La regla está en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
El tope: el IPC del año anterior
La norma dice que, cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador puede
incrementar el canon hasta en una proporción que no supere el 100% del incremento del IPC del año
calendario inmediatamente anterior. Traducido a 2026: como el IPC de 2025 cerró en 5,10% (DANE,
boletín del 8 de enero de 2026), ese es el aumento máximo del año.
| Canon actual | Aumento máximo (5,10%) | Canon máximo en 2026 |
|---|---|---|
| $1.000.000 | $51.000 | $1.051.000 |
| $1.500.000 | $76.500 | $1.576.500 |
| $2.000.000 | $102.000 | $2.102.000 |
El requisito que casi nadie reclama: el aviso
La ley exige que el arrendador que decida subir el canon informe el monto del incremento y la fecha en
que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o del mecanismo de notificación
personal establecido expresamente en el contrato. Y añade una consecuencia fuerte: si no lo hace, el
aumento no es oponible al arrendatario, es decir, no se le puede exigir.
Ojo con el otro extremo: el pago del aumento por parte del arrendatario no le da derecho a pedir el
reintegro alegando falta de comunicación. Por eso, si el aviso no llegó como debía, lo práctico es
objetarlo por escrito antes de pagar.
Qué revisar antes de pagar el aumento
- ¿Pasaron 12 meses? El reajuste solo cabe cada doce meses de ejecución bajo el mismo precio.
- ¿El porcentaje supera el 5,10%? Ese es el techo de 2026. Si el contrato fija un aumento mayor,
la cláusula choca con el límite legal. - ¿Te avisaron por el canal previsto? Servicio postal autorizado o el mecanismo pactado en el
contrato. Sin eso, el aumento no es exigible. - ¿Lo pide quien puede? El aviso debe venir del arrendador (o de quien esté facultado), con el
monto y la fecha desde la que rige. - Si vas a objetarlo, hazlo por escrito y guarda copia: un correo o una carta con acuse sirven de
prueba de tu desacuerdo.
Si no hay acuerdo
Las diferencias por el canon de arrendamiento se discuten ante la justicia civil, pero antes de llegar
allí existen dos caminos que suelen resolver: la conciliación —el portal tiene un directorio de
centros de conciliación— y los consultorios jurídicos gratuitos de las facultades de
derecho, que atienden casos de arrendamiento sin costo. También puedes ubicar
abogados civilistas o abogados por ciudad en el directorio.
Como siempre en este portal: cada dato lleva su fuente oficial enlazada y su fecha de verificación, y lo
que publicamos es informativo, no asesoría para un caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puede subir el arriendo en 2026?
Como máximo el 5,10%, que es la variación anual del IPC de 2025 certificada por el DANE el 8 de enero de 2026. El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 permite subir el canon hasta el 100% del incremento del IPC del año calendario inmediatamente anterior.
¿Cada cuánto se puede aumentar el arriendo?
Cada doce meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. Antes de ese plazo no cabe aplicar un reajuste del canon, aunque la norma que lo regula permite que las partes acuerden otras condiciones solo si no contradicen el límite legal.
¿Qué pasa si no me avisaron del aumento?
El aumento no es oponible al arrendatario, es decir, no te lo pueden exigir. La Ley 820 de 2003 exige que el arrendador informe el monto y la fecha del incremento por el servicio postal autorizado o por el mecanismo de notificación personal previsto en el contrato.
Si pagué el aumento y no me avisaron bien, ¿puedo pedir que me devuelvan el dinero?
La ley responde que no: el pago del reajuste por parte del arrendatario no le da derecho a solicitar el reintegro alegando falta de comunicación. Por eso lo recomendable es objetar el aumento por escrito antes de pagarlo.
¿Dónde se reclama un aumento que supera el tope legal?
Puedes intentar una conciliación en un centro de conciliación o acudir a los consultorios jurídicos gratuitos de las facultades de derecho; si no hay acuerdo, la discusión se resuelve ante la justicia civil. Guarda el contrato, los recibos y cualquier comunicación sobre el aumento.